La adquisición de un piso implica una gran cantidad de procedimientos con los que puede que no estés familiarizado. Algunos de ellos tienen lugar antes de la formalización de la compraventa, como son el contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras. Son dos procedimientos diferentes a pesar de que ambos funcionan como garantía en la compra del inmueble que deseas.
Como ya hemos mencionado, a pesar de tener la misma finalidad no se desarrollan de la misma manera. ¿Cuál es la principal diferencia entre el contrato de reserva y el de arras? El contrato de reserva de una vivienda es un acuerdo como tal, y no podrá anularse si no se ha contemplado dicha rescisión en el contrato. El contrato de arras, por su parte, aparece recogido en el Código Civil y es simplemente un pacto legal, lo que permite su anulación una vez se haya abonado lo establecido en el acuerdo.
La mejor manera de distinguir estas dos operaciones es describir cada una de ellas por separado para que puedas determinar cuál es la que más te conviene en caso de desear adquirir una vivienda.
¿Qué es el contrato de reserva de una vivienda?
Al hablar de "contrato de reserva de vivienda", nos referimos al acuerdo que contribuye a asegurar la venta de un inmueble, tanto para el comprador como para el vendedor. Este contrato permite que el comprador aparte la vivienda de su interés a cambio del pago de una señal que oscilará entre el 1% y el 5% del precio de venta del inmueble. Al firmar este contrato, el vendedor se compromete a concretar la venta una vez que la señal haya sido abonada.
Una vez formalizado el "contrato de reserva de vivienda", la señal entregada por el comprador se descuenta del importe total. En caso de incumplimiento de este contrato, será obligatorio pagar una indemnización por daños y perjuicios. Este tipo de contrato es ideal si deseas vender tu piso para comprar otro.
Dado que se trata de un contrato, es un acuerdo de cumplimiento obligatorio que no puede rescindirse. Las inmobiliarias y las constructoras son las entidades que utilizan con mayor frecuencia este tipo de contrato para garantizar la venta de sus inmuebles. Esta figura legal está regulada por la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, que se encuentra reflejada en el BOE del 14 de julio de 1998.
Los datos básicos que siempre deben aparecer en las cláusulas de un contrato de reserva de compraventa son:
- Identificación de las partes: Debe incluir los nombres completos (o nombres de empresas) y los datos de contacto (direcciones, números de teléfono, correos electrónicos, etc.) tanto del comprador como del vendedor.
- Descripción del inmueble: Debe detallar la dirección completa del inmueble que se está reservando, incluyendo cualquier información adicional necesaria para su identificación.
- Precio acordado: Debe especificar el precio de venta acordado para la vivienda o propiedad.
- Señal o depósito: Debe indicar la cantidad de la señal o depósito que el comprador entregará al vendedor como garantía de su interés en la compra. También se deben establecer las condiciones para la devolución o deducción de esta cantidad en caso de cumplimiento o incumplimiento del contrato.
- Plazos y condiciones de la operación: Deben definirse los plazos y condiciones específicas que rigen la operación, como la fecha de firma del contrato de compraventa definitivo, la forma de pago, y cualquier otra condición relevante.
- Cláusulas de incumplimiento: Deben establecerse las consecuencias en caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes, incluyendo las indemnizaciones por daños y perjuicios.
- Gastos y costos: Puede incluir quién asumirá los gastos asociados a la operación, como los costos de notaría, registro, impuestos, etc.
- Legislación aplicable: Debe especificarse la legislación bajo la cual se regirá el contrato y cualquier jurisdicción que se aplique en caso de disputa.
- Firma y fecha: Deben figurar las firmas de ambas partes, así como la fecha en que se formaliza el contrato.
Diferencias entre estos dos contratos
Es cierto que aunque ambos documentos, el contrato de arras y el contrato de reserva, son válidos en el proceso de compraventa de un inmueble, tienen diferencias importantes en las consecuencias de su rescisión y en su marco legal:
- Marco legal: El contrato de arras está regulado por el Código Civil, lo que le proporciona una base legal sólida. En contraste, el contrato de reserva no está regulado de la misma manera, lo que lo hace menos sólido desde el punto de vista legal.
- Seguridad jurídica: Debido a su regulación en el Código Civil, el contrato de arras suele ofrecer mayor seguridad jurídica para ambas partes, ya que las implicaciones legales están claramente definidas.
- Rescisión: En el caso del contrato de reserva de vivienda, generalmente no se puede rescindir a menos que se haya contemplado expresamente en una de sus cláusulas. Por otro lado, el contrato de arras puede rescindirse, pero esto normalmente implica el pago de una indemnización acordada en el contrato.
- Propósito: El contrato de reserva de vivienda se utiliza para reservar una propiedad y evitar que el vendedor busque otros compradores durante un período específico. El contrato de arras, por otro lado, es un paso más en el proceso de compra y venta, y suele implicar un compromiso más firme de ambas partes para concluir la operación.
En resumen, la elección entre un contrato de reserva y un contrato de arras depende de la seguridad y compromiso que deseen asumir tanto el comprador como el vendedor en el proceso de compraventa. Es importante considerar las implicaciones legales y las circunstancias específicas de la transacción antes de decidirse por uno u otro.
En qué casos usar un contrato de reserva
Como mencionamos anteriormente, la elección entre un contrato de reserva de vivienda y un contrato de compraventa con una condición resolutoria depende de tus necesidades y circunstancias específicas en el proceso de compraventa de un inmueble. Aquí se resumen las situaciones adecuadas para cada tipo de contrato:
Contrato de Reserva de Vivienda:
- Si deseas ganar tiempo y evitar que el inmueble de tu interés sea vendido a otros compradores mientras tomas una decisión.
- Si planeas vender tu propiedad actual y adquirir otra de inmediato, lo que te permite reservar la nueva vivienda mientras completas la venta de la actual.
Contrato de Compraventa con Condición Resolutoria:
- Si deseas tener la opción de cancelar la compraventa en caso de no obtener un préstamo hipotecario.
- Si buscas un acuerdo más flexible que permita acordar o no el pago de una indemnización al vendedor en caso de incumplimiento.
En cualquier caso, es fundamental contar con el asesoramiento de un profesional legal antes de firmar cualquier tipo de contrato. Un abogado especializado en transacciones inmobiliarias puede ayudarte a redactar y comprender completamente los términos del contrato, garantizando que se ajuste a tus necesidades y cumpla con las leyes y regulaciones locales aplicables. La asesoría profesional es esencial para proteger tus intereses y evitar futuros problemas legales.
