Cada vez son más las personas que consideran alternativas a la hipoteca. Este es el motivo por el que se ha recuperado una fórmula sustitutiva que fue muy popular en la anterior crisis económica y que permitió llevar a cabo transacciones de compra y venta de propiedades de manera exitosa, la compra aplazada de vivienda.
Aunque es cierto que el alquiler con opción a compra también es una alternativa muy frecuente, la compra aplazada de vivienda. permite aplazar el desembolso del coste del inmueble en plazos acordados por ambas partes de la transacción. Esta solución es adecuada tanto para la transacción entre individuos como para las operaciones con empresas inmobiliarias, y representa una excelente opción sin importar cuál sea el valor tributario de una propiedad.
Qué es la compra aplazada de una vivienda
Cuando hablamos de compra aplazada de vivienda nos referimos a una opción de compraventa de un inmueble según la cual una de las partes se compromete a transferir la propiedad, mientras que la otra se compromete a pagar un precio acordado. Sin embargo, a diferencia de una compra convencional, es posible que el comprador no cuente con todo el dinero en el momento de la transacción ni disponga de financiamiento bancario.
El pago diferido entre particulares permite al comprador desembolsar el dinero en múltiples plazos y completar la compra a pesar de la falta de liquidez en ese momento. Al optar por esta modalidad de compraventa, se puede otorgar la posesión del inmueble al comprador para que pueda disfrutar de él, incluso si aún no ha realizado el pago total.
Otra alternativa que ofrece la compraventa de un inmueble con pago aplazado es establecer un acuerdo entre ambas partes que permita que el vendedor conserve la propiedad hasta que se haya recibido el pago completo del precio. Si estás familiarizado con el funcionamiento del certificado energético en la venta o alquiler de viviendas, comprenderás que la obligación de contar con el certificado correspondiente es igualmente esencial en el caso de las compras aplazadas.
Pago aplazado entre particulares
Cuando se recurre al pago aplazado entre particulares, lo común es formalizarlo en un documento de naturaleza privada. En este documento se concede la escritura pública de compraventa al comprador cuando se liquida la totalidad de su precio. Aunque es cierto que esta fórmula puede no brindar muchas garantías al comprador, ya que, por ejemplo, el inmueble podría estar sujeto a embargo si el vendedor tiene deudas pendientes, para evitar cualquier tipo de problema, lo ideal es llevar a cabo esta operación ante un notario y registrar el inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.
Las escrituras de compraventa con pago aplazado firmadas deben tener en consideración el posible incumplimiento del pago por parte del comprador. De esta manera, se proporciona al vendedor una mayor seguridad con respecto al cumplimiento del contrato y le permite exigir el pago restante o, en su defecto, la resolución del contrato de compraventa para recuperar el inmueble.
Lo más común en la compra aplazada de vivienda es prever una condición resolutoria explícita en el contrato. Esta condición permite al vendedor exigir el cumplimiento del pago o la resolución del contrato de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1124 y 1405 del Código Civil, que establecen la obligación de devolver la propiedad al vendedor en caso de resolución del contrato.
Cómo tributa el pago aplazado de una vivienda
Al igual que sucede con otras transacciones, el pago aplazado entre particulares está sujeto a la tributación ante la Administración Pública. En este caso, hay tres impuestos a los que esta operación está sujeta: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) por parte del vendedor, y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por parte del comprador.
Dado que se trata de una transmisión, el vendedor deberá tributar en el IRPF por ganancias o pérdidas patrimoniales. Esto se calculará comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno. En cuanto al IVTNU, es importante destacar que se debe pagar una vez se haya entregado el bien y se haya formalizado la transmisión. Es fundamental tener en cuenta que la plusvalía municipal variará en función de la ubicación del inmueble; no será igual para una vivienda en las afueras de Madrid que para una en una de las zonas más exclusivas del barrio de Salamanca.
En lo que respecta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, también es crucial que el vendedor haya completado la transmisión del bien al comprador. Según lo establecido en el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, este impuesto debe pagarse el mismo día en que se realice el acto o contrato, ya que se aplica a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes y derechos entre personas físicas o jurídicas durante su vida.
Caso del pacto de reserva de dominio
Cuando se realiza una compra aplazada de vivienda, es posible optar por un pacto de reserva de dominio para proporcionar mayores garantías al vendedor. Esta opción permite que el vendedor entregue al comprador la posesión del inmueble, pero no la propiedad, la cual se transfiere automáticamente en el momento en que se complete el pago establecido en el contrato.
Si se decide utilizar un pacto de reserva de dominio, tanto el comprador como el vendedor deben tener en cuenta que no pueden transferir el inmueble a un tercero mientras el pacto esté en vigor. Además, el comprador estará obligado a mantener la vivienda en buen estado, incluyendo posibles reparaciones o reformas que sean necesarias, y de las cuales será responsable.
Por otro lado, el vendedor, al seguir siendo el propietario del inmueble, deberá continuar asumiendo el pago de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o las cuotas de la comunidad. Sin embargo, es importante señalar que esta responsabilidad puede ser trasladada al comprador si se especifica en el contrato.
En caso de que el comprador no cumpla con ninguno de los plazos acordados en el contrato, el vendedor tendrá el derecho de solicitar la resolución del contrato amparándose en el pacto de reserva de dominio. Además, según lo establecido en dicho contrato, tendrá derecho a la indemnización que se haya pactado previamente con la otra parte.
